Финансовые инструменты и технологии

банки, ипотека

Возрождение традиций ипотеки в России

gelfa kredit bankЧто такое ипотека? Есть ли она в России? Многие о ней слышали, но мало кто пока решается взять кредит под залог приобретаемой недвижимости. Коммерческая ипотека и вовсе не развита, хотя сегодня дешевле приобрести офисное здание в кредит, чем платить за него арендную плату. Что нужно для того, чтобы ипотека заработала? Об этом — в интервью с Николаем ШИТОВЫМ, президентом банка DeltaCredit.

— Что такое ипотека?
— Ипотека — это вид кредитования. В мире существует два вида ипотеки — ипотека жилья и коммерческая ипотека, когда кредит выдается на развитие бизнеса. В первом случае залогом выступает квартира или жилой дом, во втором — коммерческая недвижимость. Оба вида ипотеки одинаково активно развиваются во многих странах. В качестве залога ипотеки может выступать и любая другая недвижимость, например, существует земельная ипотека.

— То есть ипотека — это способ быстрого приобретения в собственность недвижимости?
— Не только. Это еще и выгодный способ инвестирования. Сейчас многие понимают, что недвижимость — самое надежное вложение собственных средств, не зависящее от состояния конкретного банка. Кроме того, первичный рынок ипотеки при определенных условиях порождает вторичный рынок (секьюритизацию), когда в обращении появляются надежные ценные бумаги, под которые банки привлекают средства на развитие ипотеки. Это имеет место в развитых странах; ипотечные займы существовали и в дореволюционной России.

— В каком состоянии находится российский рынок ипотеки?
— Российский рынок только начал восстанавливать традиции, которые существовали у нас более сотни лет назад. Например, у меня в кабинете хранится закладной лист Общества взаимного поземельного кредита — ипотечный лист 1877 года со сроком обращения более 50 лет. Облигации, выпускавшиеся российскими ипотечными банками, были одним из самых надежных видов ценных бумаг. Поэтому я и мои коллеги с удовлетворением узнали о принятии во втором чтении закона «Об ипотечных ценных бумагах». На самом деле мы только возрождаем традиции ипотеки, а не привносим что-то принципиально новое. Но пока российский рынок находится только в самом начале пути.

— Есть ли оценки российского рынка ипотеки?
— Потенциал по ипотеке только московского региона по некоторым оценкам составляет около 5 миллиардов долларов. С Питером — до 7 миллиардов. В масштабах всей России рынок ипотечных кредитов может достичь 30 миллиардов. Но спрос этот пока отложенный.

— Ждет ли нас в следующем году бум ипотеки, как этого ожидают некоторые аналитики?
— Сейчас мы видим, что заложена основа для развития ипотеки в России, есть первые результаты. Но чтобы действительно произошел бум, необходимы усилия в трех направлениях.
Первое — повышение через СМИ осведомленности населения об этом виде кредитования. Если в Москве и крупных городах население усвоило в целом, что такое ипотека, то в регионах ситуация иная. Кроме того, люди должны понимать, что ипотека — это не просто быстрое повышение качества жизни (сегодня квартира — завтра деньги), но и способ надежного инвестирования своих средств. Ведь цены на недвижимость очень стабильны и за рубежом многие состояния были сделаны именно на сделках с недвижимостью.
Сейчас в собственности граждан находится около 70% недвижимости, это колоссальный потенциал, который может быть вовлечен в оборот. Пока же это богатство используется неэффективно.
Второе — налоги. Например, гражданин, приобретающий жилье по ипотеке, ставится в неравные условия с тем, кто приобретает его за наличные. Сейчас все предложения  обобщены и представлены в органы государственной власти, в том числе Госсовету и Президенту Российской Федерации. Думаю, потребуется еще год на доведение законодательства.
Третье — принятие закона об ипотечных ценных бумагах. Серьезная проблема финансового рынка России — отсутствие «длинных денег», долгосрочных кредитных ресурсов. На развитие ипотеки наш банк привлекает сейчас зарубежные ресурсы, в общей сложности более 80 млн. долларов. Процентные ставки, под которые мы их получаем, учитывают кредитный рейтинг России, который довольно невысок. Поэтому закон об ипотечных ценных бумагах — ключевой, так как позволит привлекать с внутреннего рынка капитала средства на развитие ипотеки. В третьем чтении такой закон, по всей видимости, будет принят осенью этого года, и тогда банки получат на нужды ипотеки ресурсы с рынка капитала.

— Отличаются ли спецификой жилищная ипотека и коммерческая ипотека?
— Сейчас больше развита жилищная ипотека, так как ее преимущества достаточно очевидны и обозначен ее социальный приоритет. Выделились банки, которые специализируются на жилищной ипотеке. Но есть и те, кто занимается коммерческой ипотекой. С точки зрения потенциала оба сегмента имеют равное значение. Мы готовим пилотный проект по коммерческой ипотеке, к сентябрю отберем несколько сделок. Это будет, скорее всего, кредитование приобретения офисных зданий с объемом кредитования до миллиона долларов. Физическим лицам сегодня мы выдаем до $500 тысяч.
Исторически кредитование бизнеса — более рискованное предприятие, поэтому ставки по коммерческой ипотеке выше. Но с принятием закона об ипотечных ценных бумагах обе сферы начнут развиваться одинаково активно.

— А как обстоит дело со строительными рисками?
— Мы стараемся избегать их. Для покупателей жилья на первичном рынке мы даем ипотечный кредит только когда строительство практически завершено. То же касается и загородного жилья. Но если страховые компании стали бы брать на себя строительные риски, мы бы кредитовали и на более ранних этапах строительства.

— Владелец малого бизнеса может получить кредит под залог своей квартиры?
— Формально это возможно, но мы этим не занимаемся.

— Есть ли разница между частной и коммерческой недвижимостью, принимаемой в залог ипотеки?
— В случае судебного решения вопроса, с жильем возникает больше проблем, ибо там необходимо соблюдение конституционных прав граждан. Поэтому под залог коммерческой ипотеки принимается коммерческая недвижимость, а под жилищную ипотеку — жилье.

— Насколько коммерческая ипотека дешевле, чем другие виды заимствования для нужд бизнеса?
— Я отметил, что коммерческая ипотека — более рискованный вид, но и в этом случае в валюте ставка будет около 15% (для жилищной ипотеки — ниже). Это дешевле, чем необеспеченные кредиты.

— Должен ли бизнесмен для получения ипотеки представлять документы о состоянии и развитии своего бизнеса?
— Обязательно. Кредит должен быть потрачен только на приобретение недвижимости. При выдаче кредита банком оцениваются два аспекта. Во-первых, рыночная стоимость и ликвидность недвижимости. Во-вторых, прибыльность бизнеса, его способность погасить кредит.

— Сейчас бизнес предпочитает брать недвижимость в аренду или приобретать? Ведь от этого зависит перспектива коммерческой ипотеки.
— Еще год назад доминировала аренда. Сейчас ситуация существенно меняется: многие компании стараются приобрести недвижимость, поскольку иногда три-четыре года аренды по затратам равносильны приобретению этой же самой недвижимости. В случае приобретения по кредиту уплата процентов соотносится с затратами на аренду: но в первом случае через четыре года у компании в собственности оказывается недвижимость, в другом — нет.

— Как обстоит ситуация с ипотекой на вторичном рынке недвижимости? Ведь известны постоянные случаи коллизий в вопросах собственности.
— Все наши заемщики страхуют так называемую «чистоту титула». Кроме того, у нас достаточно опытные юристы, которые могут даже отговорить клиента приобретать данную недвижимость. Сейчас на законодательном уровне закрепляется понятие «добросовестного приобретателя», когда гражданин или организация не может потерять свою собственность из-за того, что до них она была приобретена на незаконных основаниях.

— Как банк страхует сделки по ипотеке?
— От клиента мы требуем три вида страхования: упомянутое страхование «титула», страхование жизни и страхование недвижимости. Как правило, страховая компания предлагает нашим клиентам все три вида в одном пакете. Страхование происходит одновременно.

— Каково соотношение кредита и залога?
— У нас примерно 80 на 20. То есть доля личных средств клиента должна составлять 20%. В развитых странах доля банка может доходить до 100% и даже больше. Но разница между 80% и долей банка должна быть застрахована клиентом. Как только появится этот вид страхования, мы сможем увеличить сумму кредита.

— На что делается запас в 20%?
— Во-первых, клиент показывает свою способность к накоплению средств — банку важна кредитная история. Во-вторых, он участвует своими собственными деньгами, что повышает его ответственность. А мы страхуем себя от колебаний цен на недвижимость.

— Где у ипотеки больше потенциал — в крупных городах или в регионах?
— В России ситуация достаточно своеобразная (чем-то, впрочем, напоминающая ситуацию в США). Здесь около 40 городов-миллионеров, и, на мой взгляд, ипотека будет развиваться в первую очередь в них. Идет активное строительство, сложился рынок недвижимости.
Мы идем в первую очередь в эти города: Москву, Петербург, Нижний Новгород, Самару и др. В том числе и через партнерские банки. Уникальность России и в огромной территории, на которой действует единое законодательство и единая валюта. То есть деньги из тех регионов, где ипотека по объективным причинам неразвита, могут легко перетекать туда, где ипотека востребована. В Европе такая возможность появилась только с появлением евро.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *