Финансовые инструменты и технологии

банки, ипотека

Перекредитование как кредитный обмен

Перекридитование

perekreditovanie ipotekaЗаемщик, получивший ипотечный кредит несколько лет назад, сейчас, естественно, хочет платить по более гуманным ставкам. В конце концов, за последние пять лет снижение процентных ставок по ипотеке составило от трех до пяти процентов. Что же, это возможно. Сегодня банки предлагают новый продукт — перекредитование, или рефинансирование кредитов. Однако для начала стоит разобраться, действительно ли рефинансирование кредитов настолько выгодно, как обещают в рекламе банкиры.

По данным ЦБ РФ на 1 января 2017 года, банки выдали кредитов на покупку жилья на сумму 344,2 миллиарда рублей, из них ипотечных кредитов —233,9 миллиарда. В 2015 году объем ипотечных кредитов вырос в три раза, а в 2016-м — почти в пять. На фоне бурного развития рынка ипотеки и благодаря возрастающей конкуренции банки вынуждены снижать процентные ставки по кредитам. И если вы взяли ипотеку пару лет назад под 14–16% годовых, то сейчас она может «стоить» 11–12%.

Казалось бы, что такое пара процентов? Но если долг банку составляет тысяч 50 долларов, то разница в процентной ставке, например, в три процента позволит сэкономить за 10 лет около 10 тысяч долларов! Существенно, согласитесь.

Первые программы перекредитования на российском рынке ипотеки представили в прошлом году два банка — Райффайзенбанк и ВТБ 24. В настоящее время желающих пригреть чужих должников уже больше: программы перекредитования предлагают Банк Москвы, Абсолют Банк, КИТ-финанс, ММБ, Судостроительный банк, СКБ-банк, Альфа-банк и некоторые другие кредитные учреждения.

Кстати, перекредитование неверно связывать исключительно с ипотекой. Можно рефинансировать и кредиты для малого бизнеса, и автокредит, и другие займы. Например, сейчас Абсолют Банк предлагает заемщикам других банков в Москве перекредитоваться по автокредиту.

Еще один кредит

perekreditovanieИтак, что же такое перекредитование? Банки во всем мире «подают» эту процедуру под соусом «не платите больше, чем нужно!». Перекредитование — это получение нового кредита с более низкой процентной ставкой по сравнению со ставкой взятого ранее — для его погашения. Допустим, заемщик получил кредит, купил жилье, ежемесячно выплачивает деньги банку и, счастливый, покупает мебель в новую квартиру. Проходит год-другой, и гражданин видит, что ставки по кредитам в других банках ниже, чем те, по которым платит он. Кстати, не всегда более низкие ставки появляются лишь через длительное время. Как поясняет Алексей Доманов, начальник управления продаж департамента малого и среднего бизнеса Русского Банка Развития, бывают ситуации, когда клиенту кредит необходим очень срочно, и в этом случае вопрос его стоимости отходит на второй план. Однако, получив кредит и решив свои проблемы, заемщик стремится снизить расходы и ищет банк, готовый предоставить кредит на более выгодных условиях.

Действительно, как учит нас реклама, платить меньше всегда лучше. Решений в подобной ситуации — три. Первое — платить по кредиту, ничего не предпринимая: знал же, на что шел. Второе — пойти в банк и попросить уменьшить процентную ставку, мотивируя просьбу тем, что «у соседей — дешевле!». Ну и третье решение проблемы — как раз перекредитование. Чем плох первый вариант, объяснять нет необходимости. А вот что произойдет во втором случае? Скорее всего, заемщику откажут. Во многих банках, выдававших кредит несколько лет назад, в договорах прописаны штрафы и пени, что делает невыгодным процесс перекредитования. Но даже если договор предусматривает возможность понижения кредитной ставки, на практике добиться этого весьма сложно. Банки, не желая терять прибыль, не слишком охотно идут на снижение процентных ставок по уже заключенным договорам.

Что такое кредитный договор

dogovor kreditaЗаключить договор кредита с банком, если Вы имеете постоянное место работы довольно просто. Достаточно просто подать заявление на получение кредита. При выборе кредитной программы, проконсультируйтесь, какие документы, Вам необходимо будет предоставить в банк дополнительно, помимо заполнения заявления. После рассмотрения Вашего заявления кредитная комиссия банка примет решение: выдавать Вам кредит или запретить выдачу.

Основной причиной отказа по кредиту является недостаточный размер дохода заемщика, частая смена мест работы, отразившаяся на трудовой книжке, и не способность заемщика предоставить обеспечение по кредиту (собственность заемщика под залог), или поручительство третьего лица.

Договор кредита регулирует отношения межу банком и заемщиком, подписывается при обоюдном согласии двух сторон, каждая из которых имеет права и обязанности, четко обозначенные в договоре. Договор кредита включает обязанности банка по оформлению и выдаче кредита, обслуживанию кредита, права банка по взысканию с заемщика кредитной суммы в полном размере, включая дополнительные комиссии банка. Договор кредита содержит положения, касающиеся прав и обязанностей заемщика. В обязанности входит ежемесячное погашение кредита (внесение ежемесячных платежей) в строго установленный срок. При постоянном нарушении заемщиком правил договора кредита, банк может обратиться в суд для расторжения договора и погашения задолженности заемщика за счет его залогового имущества или обращения долга заемщика на его поручителя.

Тем более не стоит надеяться, что если в вашем договоре указана возможность изменения процентной ставки, то банкиры сами предложат вам платить меньше. Для снижения кредитной ставки заемщик должен подать в банк заявку, которая будет рассмотрена специальной комиссией. Кстати, отклонить заявку могут без объяснения причин. Подобные случаи рассматриваются индивидуально, общих правил нет, но на деле, как признаются банковские специалисты, ставки могут быть снижены лишь в случае форс-мажорных обстоятельств. Впрочем, попытаться все равно стоит: чудеса иногда случаются! Да и банку невыгодно терять клиента, особенно если вы платили аккуратно и без задержек.

Если в договоре с банком есть пункт об изменении процентной ставки и банкиры готовы пойти навстречу заемщику, то составляется приложение к кредитному договору и гражданин действительно платит уже по другим ставкам. Если же такого пункта в договоре нет, то банк проводит процедуру перекредитования — выдает новый кредит, за счет которого гасится старый.

Банк не готов пойти навстречу своему заемщику?

otkaz perekreditaВ таком случае ничего не остается, кроме как идти к тому самому «соседу», у которого ниже процентные ставки. В этом случае «новый» банк выплачивает вашу задолженность «старому», оформляет вам кредит под более низкие проценты и забирает в залог квартиру, приобретенную по ипотеке. Процедура эта связана с определенными сложностями. Закон «Об ипотеке» разрешает заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства имущество предоставлять в обеспечение исполнения другого обязательства тому же или иному залогодержателю. То есть по закону заемщик имеет право на повторный залог ипотечного жилья. Но на практике заемщики вынуждены действовать по другой схеме.

Новый банк даст крупный кредит только под залог недвижимости, которая уже находится в залоге у первого банка. Чтобы старый банк снял залог, нужно вернуть ему деньги, а чтобы получить деньги в новом банке, нужно заложить ему квартиру. Разорвать этот круг можно двумя путями. Можно занять где-то деньги, расплатиться с первым кредитором, получить новый кредит, вернуть деньги и жить припеваючи, выплачивая меньший процент. Проблема тут одна-единственная: где взять деньги?

Именно по этой причине большинство «перезаемщиков» идут другим путем. Обычно процедура перекредитования выглядит так: заемщик обращается в новый банк, подтверждает документально свою платежеспособность и стоимость квартиры. Допустим, изучив информацию, кредитный комитет принял решение о выдаче кредита. Заемщику выдается решение, в котором указана одобренная сумма кредита. Он идет в свой старый банк и пишет заявление с просьбой принять деньги в размере остатка задолженности. Банк письменно дает свое согласие, заемщик снова идет в новый банк, подписывает кредитный договор и получает деньги (наличными или на счет в первом банке). Получив деньги, старый банк снимает залог с недвижимости, которая тут же переходит в залог новому. Кстати, на время этой процедуры новый банк может повысить процентную ставку по кредиту, так как он не обеспечен залогом и считается рискованным. Получив в залог квартиру заемщика, банк считает кредит обеспеченным и снижает ставку до оговоренной ранее. Естественно, это повышение должно заранее прописываться в договоре.

Чтобы не платить повышенные проценты, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. В этом случае новый ипотечный кредит будет получен до погашения старого, а ипотечный брокер выступит гарантом

перед новым банком на период перерегистрации перекредитования. Но стоимость услуг ипотечных брокеров составит около 0,5% от стоимости нового кредита.

Мы не привыкли к кредитам на 20–30 лет, и некоторые заемщики, стремясь побыстрее расплатиться с ипотекой, берут краткосрочные беззалоговые кредиты и потом погашают за их счет ипотечный кредит. Но ставки по потребительским кредитам на 5–10% выше ипотечных, поэтому подобный путь весьма невыгоден для заемщика.

Кстати, полученное в новом банке решение о выдаче ипотечного кредита с более низкой процентной ставкой можно использовать, попытавшись еще раз «надавить» на свой банк. Вполне возможно, что, увидев серьезность ваших намерений и желание уйти к конкурентам, банкиры передумают и все же снизят вам ставки по кредиту.

Есть ли выгода от перекредитования?

vygoda kredityВ развитых странах, где ипотечное кредитование имеет значительно более долгую историю, перекредитование выгодно при разнице процентных ставок старого и нового кредита даже в доли процента. Но у нас, как обычно, все иначе. По мнению Олега Скворцова, заместителя председателя правления Абсолют Банка, клиенту выгодно рефинансировать кредит при условии, что разница в тарифной ставке составляет не менее 3%. Меньшая разница невыгодна, так как перекредитование — это, по сути, получение нового ипотечного кредита, а оно связано со значительными расходами. Клиенту придется платить за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита и другие услуги, предусмотренные банком. Помимо этого следует учитывать, что требования к ипотечному жилью у банков различны, и ваша квартира, одобренная одним банком, может быть отклонена другим. Купленная квартира будет заново оцениваться и страховаться, а кроме того, «перезаемщику» придется выложить немало денег за перерегистрацию ипотеки и нотариальное удостоверение сделки.

Например, если при ставке 14% годовых и сумме кредита в один миллион рублей заемщик в месяц платит 12 435 рублей, то при снижении ставки на 1% месячный платеж будет чуть ниже — 11 715 рублей. Заемщик сэкономит, но его выгода составит всего 720 рублей в месяц и 8 640 рублей в год. Стоит ли эта сумма указанных выше расходов на рефинансирование? В среднем процедура перекредитования обходится в сумму около двух–трех тысяч долларов при долге банку в 100 тысяч долларов. Но если в первоначальном договоре прописаны штрафы за досрочное погашение кредита, то эта сумма может значительно возрасти. В общем, перед тем как бросаться в пучину экономии путем рефинансирования, стоит подсчитать доходы и расходы: не прогорите ли?

Как стать «перезаемщиком»?

perezaemzhhikПроцедура перекредитования похожа на процедуру получения кредита. Банку нужно будет доказать свою платежеспособность и предоставить документы на недвижимость, которая будет передана в залог. То, что прежний банк-кредитор уже оценивал платежеспособность заемщика, для нового банка-кредитора не показатель. Это обусловлено тем, что банки не владеют методиками анализа платежеспособности заемщиков и оценки качества обеспечения друг друга.

— Для перекредитования в новом банке заемщику придется пройти проверку своей платежеспособности в связи с индивидуальным подходом банков к процессу андеррайтинга заемщика, — говорит Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка.

— Мы определяем кредитоспособность каждого потенциального заемщика, независимо от того, кредитуется ли он уже в каком-нибудь банке или нет. Это происходит по нескольким причинам. Во-первых, у каждого банка своя технология определения финансового положения заемщика. Во-вторых, с момента получения кредита финансовое положение клиента могло существенно измениться как в лучшую, так и в худшую сторону, — поясняет Алексей Доманов (Русский Банк Развития).

Вместе с тем Георгий Тер-Аристокесянц, заместитель начальника управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования ВТБ 24, отмечает: «По кредитам, предоставленным банками, чьи подходы к анализу рисков при выдаче ипотечных кредитов нам понятны и соответствуют нашим требованиям, мы планируем упрощение процедуры рефинансирования». Подобного мнения придерживаются и другие банкиры.

— Процедуры оценки заемщика хоть и похожи у многих банков, все же имеют особенности, исходя из применяющейся каждым банком методики проверки. Поэтому повторная оценка заемщика проводится, но по более простой схеме, поскольку по программам рефинансирования предполагается кредитовать заемщиков с положительной кредитной историей, — говорит Елена Бушнякова, начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-Банка.

При перекредитовании для рассмотрения заявки в банк представляется стандартный пакет документов: заявления-анкеты заемщика и его супруга, копии их паспортов, копии свидетельства о браке (разводе), брачного контракта, трудовой книжки, справка 2-НДФЛ, справка с места работы с указанием фактического размера ежемесячного дохода и т. д. Кроме того, клиент — физическое лицо — должен передать на рассмотрение банку документы, на основании которых им были получены кредиты в других банках: кредитный договор, договоры поручительства и страхования, копию закладной, заверенную кредитором, копии правоустанавливающих документов на недвижимость, которая будет передана под залог, справку об отсутствии задолженности по ипотечному кредиту (в случае рефинансирования ипотечного кредита, выданного другим банком).

— Банк обязательно анализирует документы, связанные с выдачей первоначального кредита, и предъявляет определенные требования к погашению заемщиком первоначального долга, — поясняет Вячеслав Шаламов, заместитель начальника отдела ипотечного кредитования Банка Москвы.

При кредитовании субъектов малого и среднего бизнеса в общем случае решение принимается на основании финансового состояния заемщика — индивидуального предпринимателя или юридического лица. Для этого банк может запросить у клиента официальную бухгалтерскую отчетность, выписку о движении денежных средств по расчетным и текущим счетам за последние 6–12 месяцев, а также управленческую отчетность за тот же период — в том случае, если данные официальной отчетности не в полном объеме отражают финансовое положение заемщика. Иногда для определения деловой активности у заемщика запрашиваются договоры, заключенные им с контрагентами. Для идентификации клиента и оформления кредитного договора необходимы также учредительные документы компании, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, свидетельство о государственной регистрации компании, копии паспортов учредителей и поручителей.

Артем Ветюгов, начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка, отмечает, что заемщик должен предоставлять также и свою кредитную историю из банка, в котором он уже взял кредит. По мнению Елены Бушняковой (МДМ-Банк), отрицательная кредитная история может послужить поводом для отказа рефинансировать кредит.

— Если у клиента были частые длительные просрочки по платежам, то в рефинансировании ему, скорее всего, будет отказано. Рефинансирование ипотечного кредита — сложный механизм, в нем есть свои трудности с переоформлением залога, процессом оценки рисков и подтверждения платежеспособности. Для решения этого вопроса мы внимательно изучаем кредитную историю заемщика, чтобы быть уверенным в его платежеспособности, — подтверждает Олег Скворцов (Абсолют Банк).

Отказать могут и из-за несоответствия объекта недвижимости требованиям банка, в который заемщик хочет перевести свой кредит.

Если же говорить о кредитовании субъектов малого и среднего бизнеса, то нередко за рефинансированием обращаются клиенты, которые не могут обслуживать текущую задолженность перед банком. «Их истинная цель — своеобразная реструктуризация задолженности перед кредитными организациями. Однако в этом случае получение нового кредита лишь ухудшит финансовое положение заемщика, так как возникающие обязательства превышают существующие, и, как следствие, возрастают расходы по обслуживанию задолженности. Таким клиентам мы вынуждены отказывать в рефинансировании», — говорит Алексей Доманов (Русский Банк Развития).

Плюсы и минусы перекредитования

pljusy perekreditovanija

Целесообразность рефинансирования не ограничивается возможностью удешевления обслуживания долга.

— С помощью кредита на цели рефинансирования заемщик может изменить валюту и срок кредитования, получить сумму, превышающую остаток ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту, и использовать оставшиеся деньги по своему собственному усмотрению. ВТБ 24, например, предоставляет возможность получить кредит в размере до 95% от текущей рыночной стоимости квартиры, что может в несколько раз превышать остаток задолженности по текущему кредиту, — поясняет Георгий Тер-Аристокесянц (ВТБ 24).

Илья Зибарев (Альфа-Банк) считает, что фактически заемщик имеет возможность получить большой кредит под низкий, по сравнению с другими видами розничного кредитования, процент и использовать эти средства по своему усмотрению.

— Высокий интерес к перекредитованию обусловлен его практичностью и выгодой. Перед заемщиком открываются новые перспективы, появляется возможность управлять своим кредитом. Можно увеличить сроки кредитования, сэкономить на процентах, кроме того, у заемщика появляется чувство дополнительной уверенности: он понимает, что если отношения с кредитором разладятся или на рынке появятся более выгодные предложения, то ипотечный кредит можно «взять заново», — добавляет Артем Ветюгов (Судостроительный банк).

Где же «ложка дегтя»? Во-первых, цена вопроса. Заемщик несет повторные расходы по оценке объекта недвижимости, по организации процесса рефинансирования, регистрации сделки и т. д. Кредитная политика многих банков предусматривает штрафные санкции за досрочное погашение аннуитетных кредитов. Величина комиссии может составить несколько процентов от возвращенной досрочно суммы. Елена Бушнякова (МДМ-Банк) советует: «Если первоначальный кредит был выдан не так давно (скажем, полгода назад), то стоит внимательно посчитать все расходы и экономию на процентах за счет снижения процентной ставки. Возможно, экономии не будет».

Во-вторых, перекредитование имеет еще один подводный камень. Как известно, Налоговый кодекс дает право на налоговый вычет в сумме расходов на строительство либо приобретение жилой недвижимости в сумме до одного миллиона рублей, а также на проценты по кредиту, полученному для приобретения такой недвижимости.

Так вот, по мнению Минфина РФ, перекредитовавшись, граждане теряют право на налоговый вычет по уплачиваемым процентам. Чиновники считают, что новый кредитный договор не будет иметь характера целевого кредита, расходуемого налогоплательщиком на приобретение квартиры, а будет использоваться для погашения старого кредита и получения материальной выгоды от экономии на процентах.

Впрочем, банковское сообщество активно старается решить этот вопрос на законодательном уровне, и можно надеяться, что в этом году ситуация изменится в пользу налогоплательщиков.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *